上海樓市現狀:房價冰火兩重天,有人笑有人哭

上海樓市現狀:房價冰火兩重天,有人笑有人哭
镜中男友

我是滬叔,擁有多年上海房產研究和投資經驗,長期持續關注上海地區的樓市信息,熟悉購房政策、買房策略和學區房信息,歡迎關注及交流。

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以下上海購房答疑內容,來自公衆號“滬叔說房”的粉絲精選提問:

提問:滬叔,你好,有一套小戶型剛需房自住,環境一般,感覺面積太小了,現在想置換一套房子,自住兼顧投資,是往市區買熱門板塊,還是往郊區買低價房呢?

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滬叔:你好,比較建議去淘一淘低價房,這裡的低價房並不是指質量有缺陷的次品,而是處於價值窪地板塊的優質好房,未來價值窪地被填平後,房子的價值也會水漲船高,而且購買成本也更小一些。就目前而言,一味地追求熱門板塊、追高並不可取,尤其是一些溢價很高的熱門項目,買到了回報率也不會很出色。而低價房不同,品質高、房齡年輕,而且價格很多人都負擔得起,成長起來之後收益也會比較可觀。除此之外,熱門板塊的房子利好再多,價格漲到一定高度時,也要考慮自己買房的初衷是投資還是自住。如果是投資,要確保投資房產的風險可控,而且未來的確有撐得起這個價格的價值,這對於大多數非專業購房者而言都是很難判斷的。相對來說,選擇低價房未來回報會更穩健一些,而且一些低窪板塊中房子宜居性也更好,適宜的價格能買到更大的戶型與更舒適的居住環境,房貸壓力也不大,因此低價房不失爲一個不錯的選擇。

换身奇遇

提問:滬叔,你好,可以幫忙分析一下上海購房者的分數段分佈及購房機會嗎?我的積分比較低,在55分左右,不知道我還有沒有機會可以入手熱門地段的樓盤,如果有,我大概要等到什麼時間呢?目前我應該做些什麼準備呢?

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滬叔:你好,在上海地區買房要想憑藉積分,首先就要區分上海購房者的分數段分佈。在上海購房者的積分中,只有少部分人的分數屬於較高或者較低,大部分人的分數段都屬於中間階層。中低端選手想要買較火的樓盤,可以等到年底前的最後一批新房,或許有較爲不錯的機會。但是也要注意,不要孤注一擲一直等待最後的紅盤,有合適的板塊都可以及時入手。

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提問:滬叔,你好,不是富人區的張江,二手房還能賣到十五萬一平,是不是有些貴啊?

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滬叔:你好,張江雖然高薪職位多,但上一輪漲價絕不是張江男貢獻的,最直接的原因還是張江集團學校民轉公,只要有一套學區房就能進入浦東最好的中學,這也導致湯臣豪園和匯智河畔家園等小區房價暴漲。張江學校的最低上車成本都要上千萬,小戶型更是稀缺更多稀缺。

如果說學qu房拉高了張江的上限,那麼供求關係就是支撐張江持續上漲的動力,有三十七萬高端從業人員的產業園區,住宅用地供應積極極少,再加上張家男平均收入普遍偏高,房價的增長似乎也就理所當然了。張江還能漲多少無法確定,唯一能確定的是在浦東二零三五規劃草案中,張江的定位是城市副中心,並且還是除了臨港港唯一放鬆人才落戶的板塊,政策和人才的利好是張江上漲的底氣。

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提問:滬叔,您好,對於學區房這個事情我一直沒弄懂,我朋友說有戶口的不一定能入學,買了學區房又不一定能進對口的學校,那這樣說,我還需要去買學區房嗎?我也不知道該怎麼分辨哪些是學區房…

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滬叔:你好,買是可以買的,到底需不需要買看你個人需求,以下是總結的一些實用的學區房相關的解釋:

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第一,因爲九年義務教育,每個房子都有對應學校,都可以稱作學區房,但在大部分樓市市場中學區房指得是那些較好的學校對應的房源。

第二,幼兒園和高中不存在學區房,因爲它們不包括在九年義務教育裡,高中都是通過升學考試決定。

第三,在上海孩子有沒有戶籍按理都可以選擇學校,但是公辦學校招生時是按照先戶籍後積分最後無戶籍無積分,所以有上海戶籍的孩子被選中概率更大一些。

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第四,要注意不同區域學校,有的是戶籍對口,有的是學籍對口。

第五,購買二手房時注意五年一戶制度,要先了解清楚所買房子的入學名額有沒有被佔用。

第六,學校招生時人戶一致是優先於人戶分離的,所以建議買房時先把孩子的戶口遷入。

海南省今年計劃籌集保障性住房1.15萬套

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原標題:海南省今年計劃籌集保障性住房1.15萬套

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海口日報2月19日訊(記者高潮)記者從省住建廳瞭解到,去年海南省安居房累計竣工3.3萬套,籌集建設保障性租賃住房3843套。今年,海南省將繼續抓好住房保障工作,計劃籌集保障性住房1.15萬套,支持商品住房價格高的市縣探索推行配售型保障性住房建設。

去年,全省開工建設安居房2.5萬套,發放住房租賃補貼1.61萬戶。410個城鎮老舊小區全部開工,惠及約3.6萬戶居民,提升了居民生活品質。住房公積金繳存額、提取額、貸款發放額同比分別增長12.76%、35.07%、51.72%,有力支持了職工住房條件改善。

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海南省今年將計劃籌集各類保障性住房1.15萬套,發放住房租賃補貼1.3萬戶、竣工安居房1.2萬套。探索推行配售型保障性住房建設,與國家住房保障頂層設計保持一致。此外,海南省將出臺鼓勵社會資本參與城鎮老舊小區改造工作意見,因地制宜實施加裝電梯、節能改造、充電樁進小區等措施,全年計劃開工改造城鎮老舊小區268個。

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來源:海口日報

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遊戲角落合成 圖/巴哈姆特動畫瘋、bilibili 肯 Kenenk

演奏吧阿烏拉!去年 10 月熱播至今的動畫《葬送的芙莉蓮》第 10 集芙莉蓮大戰 500 年大魔族阿烏拉一役讓許多觀衆印象深刻,阿烏拉乍看超強實際表現卻遜炮無比的樣子也讓她成爲大量二創的主角。

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圖/巴哈姆特動畫瘋

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不過沒想到這段把劍架在脖子上的動作,中國網友「肯 Kenenk」就製作了一段阿烏「拉」小提琴的動畫,搭配動畫第 10 集的壯闊配樂,彷彿 500 年的大魔族正在替大家演奏壯闊的樂章。

左抹右抹,該說是劍太鈍還是阿烏拉的脖子太硬呢,總之這首歌讓她整整拉了一分鐘,最後甚至流下感慨的淚水,這段拼命的演奏也就此告一段落,聽完之後也能掉頭就走,謝謝阿烏拉。

圖/巴哈姆特動畫瘋

圖/bilibili 肯 Kennek

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成交向下,改善向上 | 1-9月北京新房3項目破百億

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這是嚴肅君的第 573 篇推送

2022年已經過去3/4,北京新房市場成交數據,有點兒意思—

①首次同時出現3個成交破百億項目。分別是學府壹號院、中建壹品·學府公館、天壇府(含回遷房)。

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哦,對了,這三個項目成交均價都超8萬/平,套均總價超1500萬。

②成交均價實現2017年以來最大漲幅。從53298元/平,漲至59236元/平,套均成交總價也攀升至768萬。

③成交套數也是2017年以來最大跌幅。同比去年前三季度,今年成交套數/面積/總金額分別跌去31.6%、27.7%、30.2%。

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④拉長時間線,海淀房價3年漲了3萬,果然yyds。

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土地供應決定新房市場,繼朝陽後,海淀永豐、豐臺小瓦窯、石景山衙門口成爲新紅海。

紅海浮沉,這也就不難理解了,當下多個新房項目“官宣”熱銷。

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望京樾51.1億、宸悅國際20.7億、北清橡樹灣27.8億、湖光玖裡40.5億、華曦府直接售罄……

2022年倒計時已不足100天,嚴肅君也期待,這些官宣熱銷能夠順利轉爲真正網籤。

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01 成交向下

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據本站房產數據中心統計顯示,截止到9月28日,2022年北京全市新建住宅(統計不包含共有產權房、商住房、保障房、經適房、定向安置房等)網上籤約31382套,成交面積約爲407萬平方米,成交總金額約2409億元,成交均價爲59236元/平。

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成交掉頭向下的原因很多,經濟形勢/疫情影響/限購嚴格……嚴肅君不再一一贅述。

相較於其他城市花樣百出的“救市”行動,北京作爲全國樓市風向標,只在限貸/限價兩個層面定向寬鬆,限購政策今年內出現大鬆動的可能性幾乎爲零。

那麼按照目前的節奏,2022年北京新房成交量可能只有4萬+套,勢必打破2017年以來連續上漲的勢頭。

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不只新房,二手房市場也很低迷。

2021年北京二手房成交量達19.25萬套,而今年前三季度只成交了10.7萬套。

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整體來看,2022年北京樓市體量或將縮水至18萬套。

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放眼全國,國家統計局數據顯示,2022年前8月商品房銷售面積8.79億平方米,同比下降23.0%。

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業內預計今年全年商品房銷售面積或只有10萬億,連續5年17萬億的行業高位成爲歷史 。

02 改善向上

但北京樓市成交向下的同時,是改善向上。

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2022年1-9月,成交均價超10萬/平項目共32個,成交總金額爲472.74億,佔新房總成交的19.6%;

這裡面,套均總價最便宜的是北京書院,1060萬/套。

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成交均價超8萬/平項目共67個,成交總金額達到878.46億,佔所有新房總成交的36%。其中61個項目套均總價超千萬。

*成交金額10億排行榜表單過長,請移至文末查看。

而二手房甚至更早就開始拋棄剛需。

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2015年北京二手房500萬以內的成交總價佔比約85%,到了2020年底,這個數據只剩下65%。

越來越多的人,不光買不起房子,也“換不起”房子了。

03 區域分化

整體和部分的不同走向,造成了北京新房市場各個維度的斷層和分化。

首先體現在,熱度集中在頭部項目,甚至可以說是尖部項目。

26個項目成交金額破20億,僅佔市場5.8%的項目,瓜分了全北京44%的銷售額。

其中中海獨立操盤5個項目,成交總金額達192.6億;華潤獨立或參與6個項目,總成交金額189.99億,當之無愧的北京老牌房企第一梯隊;

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近幾年進京的“新面孔”,數中建三局+五局、建發節奏最好。

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中建壹品·學府公館線上開盤選房,首推714套住宅,10小時售罄,當日銷售額就達到119億;建發連續押對寶,望京養雲、珺和府基本清盤後,又拿下昌平新地塊。

出現在20億榜單上的,唯二民企,一個是融創,一個是龍湖。

不僅買房,賣房也越來越是有錢人的遊戲了。

從區域分佈來看,26個項目,城六區佔了17個。其中海淀有6個,成交top5裡面佔了3個。豐臺,昌平,朝陽都是4個。

擴大到區域成交套數排行榜,更能看出北京新房市場分化。

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除了朝陽,城六區新房成交均價漲得最好,包括“準海淀”昌平;大興、順義、通州均價基本維穩,剛需買房首選片區。

拉長時間線來看新房成交均價,朝陽、石景山基本維穩,豐臺2021年跳漲1萬,海淀則是3年漲了3萬,果然yyds。

最後,不知道大家注意到了沒,以上四個區域2020年都是漲幅最低,甚至是房價下跌的一年。

那一年海淀最熱的是西山錦繡府、翠湖三傑,豐臺熱銷的是郭公莊三項目,朝陽7萬+華樾北京還有房……

是不是很熟悉?錯過限競房,就真的錯過了。

互動時刻:

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2022年只剩下不到100天了,接下來的北京新房市場你怎麼看?會出手買房嗎?歡迎在評論區留言討論~

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臺南南區重大建設多,「86特區」擁有臺南最強交通系統優勢,可快速連結南科4大園區。 圖/吳宏文 攝影

燒肉南霸天「碳佐麻裡」打造全球最大燒肉旗艦園區,加上誠品南臺灣最大街邊店,今年都落腳臺南南區,帶動南區房價長期看漲。同樣在南區的「86特區」,擁有臺南最強交通系統優勢,打造臺灣半日生活圈,並可快速連結南科4大園區,現在還有難得的2字頭新大樓可入手,近期買氣超旺。

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臺南南區未來有不少建設,像是「碳佐麻裡」主打全球最大燒肉旗艦園區,位於臺南南區中華西路、新興路口,最快第1季「碳佐新興世界」就能公開,未來第4季還有誠品南臺灣最大街邊店即將開幕。

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「碳佐麻裡」打造全球最大燒肉旗艦園區,加上誠品南臺灣最大街邊店,今年都落腳臺南南區。 圖/吳宏文 攝影

龍悅廣告總經理吳季濃分析,周邊備受矚目的區段房市,就是同樣位於南區的86特區,該區鄰近86快速道路、臺17線,可快速串聯南臺灣6000坪最大的誠品百貨、臺南新光三越、三井OUTLET、南紡夢時代等多間大型百貨。

同時透過86快速道路,可直接連結臺南機場及臺灣高鐵臺南站,以及臺南科學園區、南科高雄園區(路科)、橋頭科學園區、楠梓產業園區等,無論要去購物還是科技園區上班都非常方便。

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南科對於臺南房價的帶動效果明顯,過去幾年臺南房市快速發展,不過相較北邊近南科的行政區熱度高,86特區相對房價維持在較親民的水準,獲得不少首購族青睞。區內也有大型歡喜公園,屬於環境單純的住宅區,生活機能及交通便利性都足夠,除了在地自住客,也有不少南科工程師移入。

此外,該區聯外交通便利,吸引包括安平工業區、茄萣科技產業觀光區,保安、仁德、上侖工業區等大型產業工業區的就業人口,也是86特區人口移入主要來源。

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臺南房價外溢效應連帶拉擡86特區房價,推案售價也將站穩3字頭。 圖/吳宏文 攝影

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由於86特區是新開發的重劃區,因此屋齡普遍在5年內,該區剛開始推案的時候,房價還有1字頭,隨着近年土地、營建成本居高不下,加上市區新案房價水漲船高,東區、北區房價已出現5字頭,市中心房價外溢效應連帶拉擡86特區房價,預估未來86特區開價也將站穩3字頭。

而附近還有喜樹灣裡市地重劃區,預計2024年底重劃完成,最快2025年就能開始配地,未來可望持續推升南區房價。

Steam極度好評《迴圈英雄》4月30日登行動平臺 手機也能精神時光屋!

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圖/Four Quarters

遊戲發行商 Playdigious 日前宣佈,由 Four Quarters 開發的 Steam 極度好評 Roguelike 遊戲《迴圈英雄》(Loop Hero),將於 4 月 30 日推出 iOS、Android 雙平臺手機版。

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《迴圈英雄》是一款帶有 Roguelike 元素的策略 RPG,故事描述巫妖將世界陷進了永恆的迴圈裡,讓所有居民遭受無盡的混亂。玩家將化身擁有死亡迴歸能力的英雄,透過一副不斷擴充的神秘卡牌打破迴圈的限制。

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圖/Four Quarters

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遊戲玩法圍繞着英雄朝着道路邁進,遇到敵人會以回合制的形式進行戰鬥。藉由擊敗敵人,玩家可以強化英雄、獲得卡牌和裝備來應對新的敵人角色,並獲得能夠永久強化英雄的資源。

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圖/Four Quarters

另一方面,由於主角在遊戲初期的狀態偏弱,自然容易擊敗。此時 Roguelike 的元素就發揮作用,憑藉着一輪又一輪的強化與學習,擊敗各階段的 boss 達到結局。除此之外,作品中還有每次循環重複敵人會變得更強的設定,因此提升主角的能力也存在一定風險。

《迴圈英雄》現已在 Steam 平臺上推出,整題評價爲 93% 極度好評,支援繁體中文。介意等待的讀者,可先斟酌入手 PC 版挑戰看看。

蓝委批绿滥权耍赖 玩弄人民权利

《迴圈英雄》Google Play 商店連結

《迴圈英雄》App Store 連結

《心跳文學部Plus》銷破100萬套好多胃痛! 作者致謝承諾打造突破性新作

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即使世界毁灭每一天依然快乐

圖/Dan Salvato、Team Salvato

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谁家的可可

百萬胃痛!開發者 Dan Salvato 今(22)日釋出一張莫妮卡賀圖,宣佈其創作的《心跳文學部Plus》銷量突破 100 萬套。

《心跳文學部Plus》爲原作加強版,於 2021 年 7 月在 PS4/PS5、Nintendo Switch、Xbox One/Xbox Series X/S 以及 PC 平臺上發售。內容收錄原本的主線之外,還新增獨立的 6 段支線,描述文學部成員相識的歷程。

圖/Team Salvato

此外,遊戲強化後解析度升級至 1080p,且塞了 100 多張隱藏圖片,包括新原畫、桌布、概念草圖。配樂方面共計 26 首曲目,並內建 DDLC 音樂播放器,可自訂播放清單。

如今時隔 1 年多,Plus 喜迎 100 萬套銷量里程碑。根據外媒 Gematsu 報導,作者 Salvato 表示過去 5 年內,自己的遊戲影響許多人,也反過來形塑了自己。因此,他認爲自己與每一個粉絲緊密聯繫。

爲了感謝所有的支持者,Salvato 承諾《心跳文學部Plus》賺取到的資金,支持心理健康非營利組織,並製作全新的突破性遊戲,爲創造更多的連結和意義。

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不僅如此,作者預告將會在太平洋時間 2 月 24 日晚上 6 點(臺灣時間 2 月 25 日早上 10 點)直播《心跳文學部Plus》的部分支線故事,藉此與玩家社羣交流。

除了遊戲有賣破百萬套的喜訊,遊戲女角之一夏樹的好微笑 GOOD SMILE 黏土人開放預購。表情配件有「笑臉」、「鼓臉頰臉」與「呆愣臉」共 3 種可替換,其餘零件則有「彷彿小貓般的杯子蛋糕」、「漫畫」及「選項場景片」,讓粉絲能夠重現遊戲裡的場景。

精靈寶可夢 第4季 超級願望(寶可夢 超級願望)

夏樹黏土人已於 21 日開放預購,其限至日本時間 4 月 6 日中午 12 點止(臺灣時間同日上午 11 點),商品預計 2023 年 8 月出貨,不只是要 Just Monika 的讀者可考慮入手。

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上海灣區科創城首個保障性租賃住房項目將於年前投入使用

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觀點網訊:1月29日,金山區房管局積極推進人才安居租賃房源建設,宣佈上海灣區科創城首個保障性租賃住房項目——中科生態數字港(生命健康產業園)公寓將於年前投入使用。

該項目是區房管局2024年多渠道建設籌措和供應的首個項目,旨在吸引各領域人才紮根上海灣區。區房管局將繼續提升金山區保障性租賃住房的總量和質量,以滿足青年人才對居住服務、情感交流、文娛社交等多方面的需求。

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近日中國大陸的《英雄聯盟》V5電子競技俱樂部公佈了2019分部名單,分別爲LPL的V5以及LDL的87戰隊。87戰隊使用全新LOGO,以騎士爲主視覺元素,融入數字87,寓意繼爲續發揚騎士精神,披荊斬棘勇往直前!

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一、V5-LPL分部

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二、V5-LDL分部

官方表示:「感謝大家信任並選擇了我們,接下來的一年一起加油吧!V587,全新出發!」這次新公佈的-LDL分部「87」戰隊,其隊名對許多臺灣人而言可以說是相當耳熟,但對岸幾乎不見 87 = 白癡的說法,因此在討論區上也有網友在討論戰隊的名稱。

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「你們沒發現連起來就是霸氣(87)威武(V5)嗎」、「87在臺灣那裡好像是白癡的意思」而且從討論來看,不只是在臺灣在這個涵義,也有網友迴應:「粵語也是。」

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以油點燈?hololive正式確定進駐「2024臺南燈會」 超仙主題快閃店2/24登場

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圖/hololive production、CAPSULE

風靡全球的人氣 VTuber 事務所「hololive production」繼日前宣佈將舉辦「hololive production Cheer UP 期間限定快閃店 」後,緊接着再度攜手爲粉絲們獻上更大規模的「hololive production 燈會主題快閃店 」,陪伴大家一起度過元宵佳節,近期終於公開活動主視覺以及參與本次計劃的 VTuber 人選。

本次的「2024 臺灣燈會在臺南」共設有兩個燈區,其中安平燈區則搶先於 2/3 開展,而 hololive production 燈會主題快閃店將設於高鐵燈區,並於 2/24 正式開幕。本次活動由 CAPSULE 主辦,與大型藝文活動「2024 臺灣燈會在臺南」官方合作,於燈會高鐵區的「大臺南會展中心 特展區」展開爲期兩週的聯名燈會主題快閃店。邀請到 hololive 的 Hoshimachi Suisei、Tsunomaki Watame、Hakui Koyori,hololive Indonesia 的 Moona Hoshinova、Pavolia Reine、Kobo Kanaeru 以及 hololive English 的 Ninomae Ina’nis、Nanashi Mumei、Fuwawa Abyssgard、Mococo Abyssgard 參與,超華麗且跨語種的陣容引起粉絲熱議!

響應此次的燈會活動,VTuber 們將換上一身「仙女風格」衣裝,還提着元宵節象徵性的「燈籠」,首次亮相的風格讓粉絲相當期待。現場除了能看到 VTuber 造型花燈外,還有各式「仙女風」周邊及打卡裝置。此外,主辦更透露,本次更將販售 VTuber 造型的小點心及飲品。

除了各種琳瑯滿目的現場活動外,Hoshimachi Suisei、Moona Hoshinova 以及 Fuwawa Abyssgard、Mococo Abyssgard 還特別錄製短影音宣傳影片,與臺南的粉絲打招呼。

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