上海樓市現狀:房價冰火兩重天,有人笑有人哭

上海樓市現狀:房價冰火兩重天,有人笑有人哭
镜中男友

我是滬叔,擁有多年上海房產研究和投資經驗,長期持續關注上海地區的樓市信息,熟悉購房政策、買房策略和學區房信息,歡迎關注及交流。

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以下上海購房答疑內容,來自公衆號“滬叔說房”的粉絲精選提問:

提問:滬叔,你好,有一套小戶型剛需房自住,環境一般,感覺面積太小了,現在想置換一套房子,自住兼顧投資,是往市區買熱門板塊,還是往郊區買低價房呢?

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滬叔:你好,比較建議去淘一淘低價房,這裡的低價房並不是指質量有缺陷的次品,而是處於價值窪地板塊的優質好房,未來價值窪地被填平後,房子的價值也會水漲船高,而且購買成本也更小一些。就目前而言,一味地追求熱門板塊、追高並不可取,尤其是一些溢價很高的熱門項目,買到了回報率也不會很出色。而低價房不同,品質高、房齡年輕,而且價格很多人都負擔得起,成長起來之後收益也會比較可觀。除此之外,熱門板塊的房子利好再多,價格漲到一定高度時,也要考慮自己買房的初衷是投資還是自住。如果是投資,要確保投資房產的風險可控,而且未來的確有撐得起這個價格的價值,這對於大多數非專業購房者而言都是很難判斷的。相對來說,選擇低價房未來回報會更穩健一些,而且一些低窪板塊中房子宜居性也更好,適宜的價格能買到更大的戶型與更舒適的居住環境,房貸壓力也不大,因此低價房不失爲一個不錯的選擇。

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提問:滬叔,你好,可以幫忙分析一下上海購房者的分數段分佈及購房機會嗎?我的積分比較低,在55分左右,不知道我還有沒有機會可以入手熱門地段的樓盤,如果有,我大概要等到什麼時間呢?目前我應該做些什麼準備呢?

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滬叔:你好,在上海地區買房要想憑藉積分,首先就要區分上海購房者的分數段分佈。在上海購房者的積分中,只有少部分人的分數屬於較高或者較低,大部分人的分數段都屬於中間階層。中低端選手想要買較火的樓盤,可以等到年底前的最後一批新房,或許有較爲不錯的機會。但是也要注意,不要孤注一擲一直等待最後的紅盤,有合適的板塊都可以及時入手。

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提問:滬叔,你好,不是富人區的張江,二手房還能賣到十五萬一平,是不是有些貴啊?

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滬叔:你好,張江雖然高薪職位多,但上一輪漲價絕不是張江男貢獻的,最直接的原因還是張江集團學校民轉公,只要有一套學區房就能進入浦東最好的中學,這也導致湯臣豪園和匯智河畔家園等小區房價暴漲。張江學校的最低上車成本都要上千萬,小戶型更是稀缺更多稀缺。

如果說學qu房拉高了張江的上限,那麼供求關係就是支撐張江持續上漲的動力,有三十七萬高端從業人員的產業園區,住宅用地供應積極極少,再加上張家男平均收入普遍偏高,房價的增長似乎也就理所當然了。張江還能漲多少無法確定,唯一能確定的是在浦東二零三五規劃草案中,張江的定位是城市副中心,並且還是除了臨港港唯一放鬆人才落戶的板塊,政策和人才的利好是張江上漲的底氣。

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提問:滬叔,您好,對於學區房這個事情我一直沒弄懂,我朋友說有戶口的不一定能入學,買了學區房又不一定能進對口的學校,那這樣說,我還需要去買學區房嗎?我也不知道該怎麼分辨哪些是學區房…

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滬叔:你好,買是可以買的,到底需不需要買看你個人需求,以下是總結的一些實用的學區房相關的解釋:

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第一,因爲九年義務教育,每個房子都有對應學校,都可以稱作學區房,但在大部分樓市市場中學區房指得是那些較好的學校對應的房源。

第二,幼兒園和高中不存在學區房,因爲它們不包括在九年義務教育裡,高中都是通過升學考試決定。

第三,在上海孩子有沒有戶籍按理都可以選擇學校,但是公辦學校招生時是按照先戶籍後積分最後無戶籍無積分,所以有上海戶籍的孩子被選中概率更大一些。

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第四,要注意不同區域學校,有的是戶籍對口,有的是學籍對口。

第五,購買二手房時注意五年一戶制度,要先了解清楚所買房子的入學名額有沒有被佔用。

第六,學校招生時人戶一致是優先於人戶分離的,所以建議買房時先把孩子的戶口遷入。